Hồ sơ kiểm định xây dựng gồm những gì? Danh sách kiểm tra đầy đủ 2026

Hồ sơ kiểm định xây dựng gồm các tài liệu pháp lý, hồ sơ thiết kế, hoàn công, nghiệm thu và thông tin hiện trạng làm cơ sở đánh giá công trình.

Trong quá trình kiểm định còn có nhiệm vụ, đề cương và báo cáo kết quả kiểm định. Danh mục thực tế phụ thuộc vào loại công trình và mục đích kiểm định.

Hồ sơ kiểm định xây dựng là gì?

Hồ sơ kiểm định xây dựng là tập hợp các tài liệu được sử dụng để cung cấp cơ sở kỹ thuật, pháp lý và thông tin hiện trạng cho hoạt động kiểm định công trình.

Theo quy định hiện hành, kiểm định xây dựng là hoạt động kiểm tra, đánh giá chất lượng hoặc nguyên nhân hư hỏng và các thông số kỹ thuật khác của vật liệu, cấu kiện, bộ phận hoặc công trình thông qua khảo sát, quan trắc, thí nghiệm kết hợp tính toán và phân tích.

Cần phân biệt hai nhóm:

• Hồ sơ cung cấp cho đơn vị kiểm định: tài liệu có sẵn của công trình.
• Hồ sơ hình thành trong quá trình kiểm định: nhiệm vụ, đề cương và báo cáo kết quả kiểm định.

Đây là điểm thường bị nhầm khi tìm kiếm “hồ sơ kiểm định xây dựng”.

Hồ sơ kiểm định xây dựng gồm những gì?

Không phải mọi công trình đều có một bộ hồ sơ giống nhau. Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình cần cung cấp các tài liệu phù hợp với phạm vi và mục đích kiểm định.

1. Hồ sơ pháp lý và thông tin chung về công trình

Nhóm đầu tiên là các tài liệu giúp xác định nguồn gốc, quy mô và tình trạng pháp lý của công trình.

Có thể gồm:

• Giấy phép xây dựng.
• Quyết định phê duyệt dự án.
• Hồ sơ quyền sở hữu công trình.
• Thông tin chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu.
• Thông tin đơn vị thiết kế, thi công.
• Thông tin đơn vị quản lý, sử dụng.
• Thông tin về quy mô và công năng hiện tại.

Không phải trường hợp nào cũng cần toàn bộ danh mục trên. Đơn vị kiểm định sẽ xác định tài liệu cần thiết theo nhiệm vụ kiểm định.

2. Hồ sơ thiết kế xây dựng

Hồ sơ thiết kế giúp đơn vị kiểm định có cơ sở đối chiếu giữa thiết kế và hiện trạng thực tế.

Nên chuẩn bị:

• Hồ sơ thiết kế kiến trúc.
• Hồ sơ thiết kế kết cấu.
• Hồ sơ thiết kế móng.
• Hồ sơ thiết kế điện, nước nếu liên quan.
• Chỉ dẫn kỹ thuật.
• Các tài liệu khảo sát xây dựng.
• Các thay đổi thiết kế đã được phê duyệt.

Đối với kiểm định kết cấu hoặc đánh giá khả năng chịu lực, bản vẽ kết cấu và các thông tin về tải trọng, vật liệu, móng và công năng có vai trò đặc biệt quan trọng.

3. Bản vẽ hoàn công

Bản vẽ hoàn công giúp xác định kích thước, vị trí và thông số thực tế của công trình sau thi công.

Đây là tài liệu rất hữu ích khi kiểm định vì hiện trạng công trình có thể khác với thiết kế ban đầu.

Nếu có, nên cung cấp:

• Bản vẽ hoàn công kiến trúc.
• Bản vẽ hoàn công kết cấu.
• Bản vẽ hoàn công móng.
• Bản vẽ hoàn công các hạng mục cải tạo.
• Danh mục bản vẽ hoàn công.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng thiếu bản vẽ hoàn công đồng nghĩa không thể kiểm định. Khi thiếu dữ liệu, đơn vị kiểm định có thể phải tăng phạm vi khảo sát, đo đạc, thí nghiệm hoặc tính toán để bổ sung cơ sở đánh giá.

Hồ sơ nghiệm thu và quản lý chất lượng

Đối với công trình đã xây dựng, các tài liệu về quá trình thi công và nghiệm thu có thể giúp kiểm định viên xác định lịch sử chất lượng công trình.

Nếu còn lưu giữ, nên chuẩn bị:

• Nhật ký thi công.
• Biên bản nghiệm thu công việc.
• Biên bản nghiệm thu bộ phận công trình.
• Biên bản nghiệm thu giai đoạn.
• Hồ sơ nghiệm thu hoàn thành.
• Kết quả thí nghiệm vật liệu.
• Hồ sơ kiểm tra chất lượng.
• Hồ sơ xuất xứ và chất lượng vật liệu.
• Hồ sơ xử lý các vấn đề phát sinh.

Các tài liệu này đặc biệt hữu ích khi cần xác định nguyên nhân hư hỏng hoặc đối chiếu chất lượng thực tế với yêu cầu thiết kế.

Hồ sơ sửa chữa, cải tạo và bảo trì

Nếu công trình từng sửa chữa hoặc cải tạo, cần cung cấp thông tin để tránh đánh giá dựa trên hiện trạng nhưng bỏ qua lịch sử thay đổi.

Có thể gồm:

• Hồ sơ thiết kế cải tạo.
• Bản vẽ sửa chữa.
• Biên bản nghiệm thu sửa chữa.
• Hồ sơ thay đổi công năng.
• Hồ sơ gia cường kết cấu.
• Hồ sơ bảo trì.
• Kết quả kiểm tra trước đây.
• Hồ sơ quan trắc nếu có.

Đối với công trình chuẩn bị cải tạo, nâng tầng hoặc chuyển đổi công năng, nhóm hồ sơ này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Hồ sơ được lập trong quá trình kiểm định

Đây là phần cần phân biệt với hồ sơ mà chủ công trình có sẵn.

Theo Thông tư 32/2026/TT-BXD, trình tự kiểm định gồm việc lập và phê duyệt nhiệm vụ kiểm định, lựa chọn tổ chức kiểm định đủ năng lực, lập đề cương kiểm định, thực hiện kiểm định và lập báo cáo kết quả kiểm định.

1. Nhiệm vụ kiểm định

Nhiệm vụ kiểm định do chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình tổ chức lập và phê duyệt.

Nội dung nhiệm vụ cần xác định rõ vấn đề cần kiểm tra, phạm vi và mục tiêu của hoạt động kiểm định.

Ví dụ:

• Đánh giá chất lượng kết cấu.
• Xác định nguyên nhân nứt.
• Đánh giá khả năng chịu lực.
• Phục vụ cải tạo, nâng cấp.
• Phục vụ bảo trì.
• Đánh giá sau sự cố.

2. Đề cương kiểm định

Tổ chức kiểm định được lựa chọn lập đề cương để trình phê duyệt.

Theo Thông tư 32/2026/TT-BXD, đề cương kiểm định gồm các nội dung chính:

• Mục đích và yêu cầu kiểm định.
• Đối tượng và nội dung kiểm định.
• Quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng.
• Năng lực nhân sự thực hiện.
• Phòng thí nghiệm sử dụng nếu có.
• Quy trình và phương pháp kiểm định.
• Tiến độ thực hiện.
• Dự toán chi phí.
• Các nội dung cần thiết khác.

Vì vậy, “đề cương kiểm định” không chỉ là danh sách công việc. Đây là tài liệu xác định cách thức tổ chức và thực hiện hoạt động kiểm định.

3. Kết quả khảo sát, thí nghiệm và tính toán

Tùy mục tiêu, hồ sơ kiểm định có thể phát sinh:

• Biên bản khảo sát hiện trạng.
• Hình ảnh hiện trạng.
• Kết quả đo đạc.
• Kết quả thí nghiệm vật liệu.
• Kết quả quan trắc.
• Kết quả kiểm tra cấu kiện.
• Mô hình tính toán.
• Kết quả phân tích khả năng chịu lực.

Nội dung thực tế phụ thuộc vào đối tượng kiểm định và phương pháp được xác định trong đề cương.

4. Báo cáo kết quả kiểm định

Báo cáo kết quả kiểm định là tài liệu quan trọng nhất được hình thành sau quá trình kiểm định.

Theo Thông tư 32/2026/TT-BXD, báo cáo gồm các nội dung chính:

• Căn cứ thực hiện kiểm định.
• Thông tin chung về công trình.
• Đối tượng kiểm định.
• Nội dung và trình tự kiểm định.
• Kết quả thí nghiệm, quan trắc.
• Kết quả tính toán và phân tích.
• Đánh giá.
• Kết luận.
• Kiến nghị nếu có.

Do đó, không nên chỉ quan tâm đến một “giấy chứng nhận kiểm định”. Với hoạt động kiểm định xây dựng, báo cáo kết quả kiểm định mới là thành phần trung tâm thể hiện cơ sở dữ liệu, phương pháp, kết quả và kết luận chuyên môn.

Hồ sơ kiểm định theo từng mục đích

Danh mục hồ sơ nên được điều chỉnh theo mục tiêu kiểm định.

Mục đích	Hồ sơ nên ưu tiên
Đánh giá chất lượng	Thiết kế, hoàn công, nghiệm thu, vật liệu
Đánh giá khả năng chịu lực	Kết cấu, móng, tải trọng, công năng
Cải tạo, nâng tầng	Thiết kế cũ, hoàn công, hiện trạng, phương án mới
Xử lý nứt, lún	Hình ảnh, lịch sử hư hỏng, quan trắc
Sau sự cố	Hồ sơ sự cố, hiện trạng, lịch sử sửa chữa
Bảo trì	Hồ sơ bảo trì, quan trắc, kiểm tra trước đây
Chuyển đổi công năng	Hồ sơ hiện trạng, kết cấu, tải trọng và công năng mới

Nghị định 207/2026/NĐ-CP hiện quy định kiểm định xây dựng có thể được thực hiện khi công trình có dấu hiệu không bảo đảm chất lượng, không đủ căn cứ đánh giá chất lượng hoặc nghiệm thu, xảy ra sự cố, phục vụ cải tạo nâng cấp và phục vụ bảo trì.

Thiếu hồ sơ thiết kế hoặc hoàn công có kiểm định được không?

Có thể, tùy trường hợp.

Thiếu hồ sơ không đồng nghĩa với việc công trình không thể kiểm định. Tuy nhiên, mức độ thiếu hồ sơ sẽ ảnh hưởng đến phương án khảo sát và phạm vi công việc.

Khi thiếu bản vẽ hoặc tài liệu cũ, đơn vị kiểm định có thể cần:

1. Khảo sát hiện trạng.
2. Đo đạc kích thước thực tế.
3. Xác định cấu tạo kết cấu.
4. Kiểm tra vật liệu.
5. Thí nghiệm tại hiện trường hoặc phòng thí nghiệm.
6. Thu thập thông tin về quá trình sử dụng.
7. Tính toán, phân tích lại theo dữ liệu thu thập được.

Với công trình cũ, đây thường là cách bổ sung dữ liệu thay vì chỉ dựa vào hồ sơ lưu trữ.

Danh sách kiểm tra hồ sơ kiểm định xây dựng

Chủ công trình có thể rà soát nhanh theo checklist sau:

Không cần phải có đủ toàn bộ danh mục trên cho mọi công trình. Hồ sơ thực tế được xác định theo mục đích, phạm vi và đối tượng kiểm định.

Xem thêm: Dịch vụ kiểm định công trình xây dựng tại khu vực miền Nam

Một số lỗi thường gặp khi chuẩn bị hồ sơ

Chỉ cung cấp bản vẽ mà không cung cấp thông tin hiện trạng

Bản vẽ thể hiện thiết kế hoặc hoàn công, nhưng không thay thế khảo sát hiện trạng.

Nhầm hồ sơ hoàn công với hồ sơ kiểm định

Hồ sơ hoàn công là tài liệu của quá trình đầu tư xây dựng. Hồ sơ kiểm định bao gồm các tài liệu phục vụ việc kiểm tra, đánh giá chất lượng hoặc nguyên nhân hư hỏng của công trình.

Không cung cấp lịch sử sửa chữa

Việc che giấu hoặc bỏ sót thông tin cải tạo, gia cường có thể làm thiếu dữ liệu khi đánh giá kết cấu.

Không xác định rõ mục đích kiểm định

Kiểm định để cải tạo, nâng tầng, xử lý nứt hoặc đánh giá khả năng chịu lực sẽ có phạm vi công việc khác nhau.

FAQ về hồ sơ kiểm định xây dựng

1. Hồ sơ kiểm định xây dựng bắt buộc phải có bản vẽ hoàn công không?

• Không phải mọi trường hợp đều có thể áp dụng một danh mục hồ sơ giống nhau. Bản vẽ hoàn công là tài liệu rất hữu ích nếu có, nhưng trường hợp thiếu hồ sơ cần được đánh giá để xác định phương án khảo sát và bổ sung dữ liệu phù hợp.

2. Đề cương kiểm định do ai lập?

• Theo Thông tư 32/2026/TT-BXD, tổ chức kiểm định xây dựng được lựa chọn lập đề cương kiểm định để trình chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình phê duyệt.

3. Báo cáo kết quả kiểm định gồm những gì?

• Báo cáo gồm căn cứ thực hiện, thông tin công trình, đối tượng kiểm định, nội dung và trình tự kiểm định, kết quả thí nghiệm, quan trắc, tính toán, phân tích, đánh giá, kết luận và kiến nghị nếu có.

4. Có phải công trình nào cũng cần kiểm định?

• Không. Kiểm định được thực hiện trong các trường hợp phù hợp với quy định và mục đích cụ thể, chẳng hạn khi có dấu hiệu không bảo đảm chất lượng, thiếu căn cứ đánh giá, xảy ra sự cố, phục vụ cải tạo nâng cấp hoặc bảo trì.

5. Hồ sơ kiểm định có giống hồ sơ hoàn thành công trình không?

• Không. Hồ sơ hoàn thành công trình là tập hợp tài liệu liên quan đến quá trình đầu tư xây dựng được lưu giữ khi đưa công trình vào khai thác, sử dụng. Hồ sơ phục vụ kiểm định được sử dụng để cung cấp cơ sở cho việc khảo sát, kiểm tra, thí nghiệm, tính toán và đánh giá công trình.

6. Cần chuẩn bị gì trước khi thuê kiểm định?

• Nên chuẩn bị trước bản vẽ thiết kế, hoàn công nếu có, hồ sơ sửa chữa, thông tin công năng, hình ảnh hiện trạng và xác định rõ mục đích kiểm định. Việc chuẩn bị đầy đủ giúp đơn vị kiểm định xác định phạm vi khảo sát và phương pháp phù hợp.

Thông tin công ty TNHH Tư vấn Kiểm định Xây dựng Bình Dương:

• Hotline: 0918 556 729 Mr Tiên
• Email:kiemdinhxaydungbinhduong@gmail.com
• Website: kiemdinhxaydung.com
• Trụ sở chính: Số 29, đường số 2, khu Tái Định Cư Phú Hoà 11, khu phố Phú Lợi 3, phường Phú Lợi, Tp. Hồ Chí Minh